涉執房地產處置司法評估相關問題思考

 

湖南遠航房地產土地評估有限責任公司    張忠乾

 

摘要:《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》(法釋〔201815號)(以下簡稱“規定)于201891日開始施行,為落實該“規定,最高人民法院與中國資產評估協會、中國土地估價師與土地登記代理人協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會、中國礦業權評估師協會、中國珠寶玉石首飾行業協會于20181210日聯合印發了《人民法院委托評估工作規范》的通知(法辦〔2018273號)(以下簡稱“工作規范),“規定和“規范的施行對房地產估價機構和評估專業人員提出了更高的要求,對評估程序、報告形式、參照標準、計算方法、估價結果、異議處理等進行了規范,本文探討了目前在涉執房地產處置司法評估中還存在哪些問題,以及針對這些問題的一些建議。

關鍵詞:涉執房地產處置;司法評估;最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定;人民法院委托評估工作規范

一、《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》對涉執房地產處置司法評估的相關規定

   確定財產處置參考價方式:“規定”在保留委托評估方式的基礎上,增加了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種方式。“規定”第十四條:法律、行政法規規定必須委托評估、雙方當事人要求委托評估或者網絡詢價不能或不成的,人民法院應當委托評估機構進行評估。

   人民法院對評估報告進行審查:“規定”第二十條:人民法院應當對評估報告進行審查。具有下列情況之一的,應當責令評估機構在三日內予以書面說明或者補正:(一)財產基本信息錯誤;(二)超出財產范圍或者遺漏財產;(三)選定的評估機構與評估報告上簽章的評估機構不符;(四)評估人員執業資格證明與評估報告上署名的人員不符;(五)具有其他應當書面說明或補正的情形。

   當事人、利害關系人異議提出及異議處理:“規定”第二十二條:當事人、利害關系人認為網絡詢價或者評估報告具有下列情形之一的,可以在收到報告名五日內提出書面異議:(一)財產基本信息錯誤;(二)超出財產范圍或者遺漏財產;(三)評估機構或者評估人員不具備相應評估資質;(四)評估程序嚴重違法。對當事人、利害關系人依據前款規定提出的書面異議,人民法院應當參照民事訴訟法第二百二十五條的規定處理。民事訴訟法第二百二十五條的規定:當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的,可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的,人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查,理由成立的,裁定撤銷或者改正;理由不成立的,裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的,可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。“規定”第二十三條:當事人、利害關系人收到評估報告后五日內對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議的,人民法院應當在三日內交評估機構予以書面說明。評估機構在五日內未作說明或者當事人、利害關系人對作出的說明仍有異議的,人民法院應當交由相關行業協會在指定期限內組織專業技術評審,并根據專業技術評審出具的結論認定評估結果或者責令原評估機構予以補正。

評估費用支付:“規定”第三十二條:人民法院委托評估機構進行評估,財產處置未成交的,按照評估機構合理的實際支出計付費用;財產處置成交價高于評估價的,以評估價為基準計付費用;財產處置成交價低于評估價的,以財產處置成交價為基準計付費用。人民法院依照本規定第二十九條規定撤回委托評估的,按照評估機構合理的實際支出計付費用;人民法院護照本規定通知原評估機構重新出具評估報告的,按照前款規定的百分之三十計付費用。

二、《人民法院委托評估工作規范》對涉執房地產處置司法評估的相關規定

   確定人民法院應當委托評估機構進行評估的情形:“工作規范”第九條:具有下列情形之一,人民法院應當委托評估機構進行評估:(一)涉及國有資產或者公共利益等事項的;(二)企業國有資產法、公司法、合伙企業法、證券法、拍賣法、公路法等法律、行政法規規定必須委托評估的;(三)雙方當事人要求委托評估的;(四)司法網絡詢價平臺不能或者在期限內均未出具網絡詢價結果的;(五)法律、法規有明確規定的。

   選定評估機構的方式:“工作規范”第十條:委托評估的,人民法院應當通知雙方當事人在指定期間內從人民法院指定的名單分庫中協商確定三家評估機構及順序。雙方當事人未在人民法院指定的期間內,在名單分庫中一致確定三家評估機構及順序,或者因一方當事人下落不明無法進行協商的,人民法院應當及時在詢價評估系統中采取搖號方式隨機確定三家評估機構及順序。財產所在地設有市級名單子庫的,應當在市級名單子庫中隨機確定;財產所在地未設市級名單子庫,但設有省級名單子庫的,應當在省級名單子庫中隨機確定;財產所在地未設名單子庫的,應當根據財產類型,在名單分庫中隨機確定。

   ㈠、一般程序:

1、從人民法院指定的名單分庫中確定三家評估機構及其順序

   2、最高人民法院將確定的評估機構名稱在中國執行信息公開網上進行公示

   3、人民法院通過詢價評估系統向順序在先的評估機構發送評估委托書(附財產清單)

   4、評估機構通過系統(中國房地產估價師與房地產經紀人學會建設與全國法院詢價評估系統對接的系統)接收人民法院的評估委托書

   5、評估機構收到評估委托書和相關資料后,通過系統將評估專業人員的信息發送給人民法院

   6、評估機構通知人民法院組織進行現場勘驗

7、評估機構在收到委托書和相關材料后三十日內出具評估報告并出具預估評估費交納通知書,并通過系統發送給人民法院

   8、人民法院對評估報告進行審查

   ㈡、可能需要增加的程序:

   9、當事人、利害關系人對估價報告提出異議

10、評估行業協會進行專業技術評審

評估費支付:“工作規范”第二十九條:人民法院依據參考價規定第二十九條撤回委托評估的,應當通過系統及時向評估機構發送撤回委托評估通知書。通知書應當載明撤回委托評估的原因,以及指定期限要求評估機構出具因評估已實際支出費用的說明,并附相關憑證。“規范”第三十條:評估機構應當按照其在所屬全國性評估行業協會報備的收費標準,并依據參考價規定第三十二條的規定收取委托評估費用。“工作規范”第三十一條:評估機構應當根據評估報告中的評估價和在所屬全國性評估行業協會報備的收費標準計算預估評估費,并出具預估評估費交納通知書與評估報告一并提交給人民法院。人民法院應當按照預估評估費用的50%通知申請執行人墊付。人民法院應當將申請執行人交納的評估費支付給評估機構,并注明實際評估費用按照參考價規定第三十二條的規定計算,多退少補。申請執行人以簽訂保險合同的方式墊付評估費的,人民法院應當告知評估機構。

三、目前在涉執房地產處置司法評估中還存在的問題

1、房地產司法評估機構名單庫建設的問題

以湖南省為例,目前司法評估機構名單庫房地產分庫湖南省省級子庫共有28家房地產評估機構,其中長沙市有17家房地產評估機構,張家界市、湘西土家族苗族自治州無1家房地產評估機構,其余11個地州市都只有1家房地產評估機構。評估機構的數量少,而且分布不均,目前的問題是長沙市17家房地產評估機構可以做全省的涉執房地產處置司法評估業務,但其余地州市的11家房地產評估機構和長沙市17家房地產估價機構一起做除長沙市以外的其他地州市涉執房地產處置司法評估業務,且對異地的房地產市場和人民法院工作人員不熟悉,造成了很大的人力、物力和時間的消耗,也不能為人民法院提高工作效率。

2、定向詢價的問題

根據筆者調查了解,目前有些地方人民法院絕大部分確定財產處置參考價是通過當地的物價部門詢價確定的,但根據“規定”第五條:當事人議價不能或者不成,且財產有計稅基準價、政府定價或者政府指導價的,人民法院應當向確定參考價時財產所在地的有關機構進行定向詢價。計稅基準價一般是在稅務部門,當地也沒有房地產的政府定價或者政府指導價。因此目前定向詢價的對象還存在一些問題。

3、評估費計費標準的問題

以湖南省為例,目前存在兩種收費標準:一種是按照《國家計委建設部關于房地產中介服務收費的通知》(計價格〔1995971號)的收費標準收取評估費用,這種主要是針對通過中國執行信息公開網選擇評估機構的模式;第二種是“規定”實施前的那種模式取得的評估項目,評估收費是按照《湖南省發展和改革委員會和湖南省司法廳湖南省司法鑒定收費項目目錄和收費標準(湘發改價服〔2016646號文件)收取;兩種收費標準差異大。

 

 

4、合理的實際支出費用確定的問題

實際支出費用包括哪些具體項目及其具體的費用標準,目前都還沒有明確。也造成了財產處置未成交的和人民法院依照“規定”第二十九條規定撤回委托評估的沒有辦法收取評估費用。

5、專業技術評審的問題

涉執類房地產估價普便存在評估難度大、專業要求高、當事人之間存在利益沖突、估價對象情況復雜、產權不清晰等問題,估價報告出具后需要進行專業技術評審的可能性增加。如果房地產估價機構沒有嚴格按照《涉執房地產處置司法評估指導意見》的要求進行估價,將會給房地產估價機構涉執類評估帶來一定的執業風險。

6、估價對象財產范圍界定問題

估價對象財產范圍一般是根據評估委托書和委托評估材料等情況來確定,但在具體的操作過程中往往會出現評估委托書對評估財產基本情況描述不清楚、評估目的要求不明確或者沒有描述、委托評估材料缺失等情況,造成專業技術人員對估價對象財產范圍界定不清的問題。

7、技術處理問題

如估價對象租賃權及用益物權、欠繳稅費、交易稅費不同負擔方式、處置費用、實物狀況不一致、用途不一致、整售與零售評估、部分或局部評估、未經登記估價對象評估、預購商品房評估、集體土地上房地產評估等問題。

四、解決涉執房地產處置司法評估中存在問題的建議

1、增加入庫房地產估價機構數量、加強與異地房地產估價機構合作

增加入庫房地產估價機構數量,目前一般是省會城市和大城市入庫的房地產評估機構較多,但地州市的非常少,基本上其他地州市都只有1家入庫房地產估價機構或者沒有,人民法院要提高工作效率,需要增加地州市的房地產估價機構入庫數量,來建立市級子庫。這項工作需要中國房地產估價師與房地產經紀人學會和省級行業協會來推動。建立市級子庫的優點是為當事人降低處置財產成本、提高了法院工作效率、房地產估價機構也能發揮在本地的專業優勢。

房地產評估的地域性很強,涉執房地產處置司法評估涉及到異地的房地產,房地產估價機構需要加強與當地房地產估價機構的專業合作,要做到盡職調查,搜集真實的交易實例、成本資料、費用資料以及當地房地產市場情況資料等。

2、與人民法院執行部門加強溝通

房地產估價機構和行業協會需要加強與人民法院執行部門的專業溝通,讓人民法院執行工作人員了解確定財產處置參考價方式及選擇某種方式的條件,向人民法院執行工作人員說明目前涉執房地產評估收費標準、估價對象的復雜性及房地產估價機構的專業優勢,為人民法院采用委托評估方式確定參考價創造好的條件。

涉執房地產處置司法評估會遇到很多困難,人民法院執行工作人員不是專業估價人員,對房地產估價的專業知識不了解,因此需要加強溝通,評估專業人員要了解案情和真實的估價需要,評估委托書中盡量要有明確的評估財產范圍、目的要求等,要求法院提供完整的財產情況及相關資料,相關的租賃權及用益物權、欠繳稅費是否查清等。

3、按承諾的收費標準收取評估費用

目前存在兩種委托評估方式和兩種收費標準,在筆者看來這會出現很大的執業風險,兩種委托評估方式的存在主要是有些地方人民法院還未執行“規定”,如果入庫房地產估價機構的收費標準高于中國房地產估價師與房地產經紀人學會各評估機構平均收費(目前按照《國家計委建設部關于房地產中介服務收費的通知》(計價格〔1995971號)收費標準的100%收費)10%的,下一年將不得入選名單庫。因此按承諾的收費標準收取評估費用是必要的。

4、確定合理的實際支出費用

房地產估價合理的實際支出費用主要包括交通費、住宿費、餐費、勞務工資、補貼等,評估專業人員需要保管好交通費、住宿費、餐費等相關的票據,勞動工資、補貼等的確定需要房地產估價機構與人民法院進行協商,或者是中國房地產估價師與房地產經紀人學會與最高人民法院相關部門共同制訂一個標準。

5、注重估價報告的形式要求

估價報告形式上要滿足“規定”、“工作規范”、《房地產估價規范》以及將發布的《涉執房地產處置司法評估指導意見》的要求,特別要注意檢查估價報告中的財產基本信息、財產范圍、簽字的注冊房地產估價師與執業資格證明上的注冊房地產估價師是否一致、估價依據、估價方法、估價結果及有效期。

估價機構應由資深房地產估價師根據《房地產估價規范》、《涉執房地產處置司法評估指導意見》統一涉執房地產處置司法評估報告格式、估價方法選用、估價技術路線、估價技術參數等,并對估價師進行相關培訓,對估價結果進行橫向與縱向對比,合理把握估價結果;出具估價報告前需要有較強技術能力和工作細致的估價師檢查內部審核表和對估價報告進行檢查。

6、估價機構建立健全質量控制制度

評估機構要完善評估流程管理,建立健全評估報告內部審核機制,保證評估報告的質量。評估機構應當遵守《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》、《人民法院委托評估工作規范》、《資產評估法》有關評估程序的規定,并依據《房地產估價規范》和《涉執房地產處置司法評估指導意見》,建立評估報告的內部審核程序,可以同時采用的審核方式包括:內部交叉檢查、專業技術審核和重大問題技術委員會審核等。內部交叉檢查是由項目組內具備專業能力的估價師進行互相檢查;專業技術審核是由本單位確定的具備房地產估價豐富評估經驗和較強技術能力的估價師,對某類房地產評估情況進行專門審核;重大問題技術委員會審核一般是針對特殊技術問題,由技術委員會進行審核。

7、做好異議回復和技術評審的準備

異議回復要及時,要運用“規定”、“工作規范”、《房地產估價規范》、《房地產估價基本術語標準》、《資產評估法》及積累的房地產估價專業知識去回復異議,問什么、答什么,不要拓展。估價報告要滿足“規定”、“工作規范”、《房地產估價規范》、《資產評估法》、《涉執房地產處置司法評估指導意見》的要求,評估資料要及時存檔,做好技術評審的準備。

五、結論

《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》和《人民法院委托評估工作規范》施行后,房地產估價機構涉執房地產處置司法評估面臨很多新的問題,筆者認為房地產估價機構要主動作為,與人民法院執行部門加強溝通,提供專業意見,明確估價對象的財產范圍、估價要求等,為人民法院涉執房地產處置提供專業服務。涉執房地產處置司法評估是服務于執行程序,我們的估價報告和估價結果要體現出房地產估價機構的專業性、公正性,為人民法院公平、公正、高效確定財產處置價,維護當事人、利害關系人的合法權益,樹立房地產估價機構的專業權威性。

 

 

參考文獻:

1《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》(法釋〔201815號)

2《人民法院委托評估工作規范》(法辦〔2018273號)

3]《涉執房地產處置司法評估指導意見》(內部研討稿)

4]《做估價工匠 提升專業品質-提升新時期做好司法鑒定評估的專業勝任能力》(梁晶 齊宏)


 

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