淺談房地產估價中的“重大遺漏評估報告”和“虛假評估報告”

 

湖南遠航房地產土地評估有限責任公司    張忠乾

 

摘要:《中華人民共和國資產評估法》(以下簡稱《資產評估法》)于2016121日開始施行,根據目前大部分房地產估價機構的執業能力和水平,未來在估價程序、估價方法選擇、估價計算、報告提示等方面極易出現報告有重大遺漏和虛假報告的情況,尤其是面對特殊估價目的、特殊估價對象時。房地產估價中一些估價參數選取帶有一定的專業經驗因素,并沒有具體的事實標準。重大遺漏報告和虛假報告的判別、認定,并不是一個正常理智的人所能判定的,即使是專業人員也可能有不同的理解。如果缺乏重大遺漏報告和虛假估價認定標準,對一個估價報告進行查處時就可能出現“同錯不同罰”的不公平結果,法院審理時可能根據自由裁量權出現違背行業規則的不公平判決。本文探討了房地產估價中有哪些情況有可能屬于重大遺漏評估報告和虛假評估報告,以及避免出現重大遺漏評估報告和虛假評估報告的相關建議。

關鍵詞:重大遺漏評估報告;虛假評估報告;資產評估法

 

一、重大遺漏評估報告和虛假評估報告的定義

   重大遺漏評估報告是指因評估專業人員和評估機構的過失而使評估報告遺漏重要事項,造成評估報告不實。重點是關注是“過失”而非“故意”,遺漏的是“重要事項”,造成的后果是 “評估報告不實”。

虛假評估報告是指評估機構和評估專業人員故意出具不實評估報告,包括沒有事實依據的評估報告,或者與事實明顯不符的評估報告。重點是關注“故意”,造成的后果是出具“不實評估報告”,包括“沒有事實依據的評估報告”或者“與事實明顯不符的評估報告”。

 

二、《資產評估法》的相關規定及法律責任

1、《資產評估法》對評估專業人員的要求

《資產評估法》第十四條:評估專業人員不得有下列行為:(七)簽署虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告。

2、評估專業人員簽署重大遺漏評估報告的法律責任

《資產評估法》第四十四條:由有關評估行政管理部門予以警告,可以責令停止從業六個月以上一年以下;有違法所得的,沒收違法所得;情節嚴重的,責令停止從業一年以上五年以下;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

3、評估專業人員簽署虛假評估報告的法律責任

《資產評估法》第四十五條:評估專業人員違反本法規定,簽署虛假評估報告的,由有關評估行政管理部門責令停止從業兩年以上五年以下;有違法所得的,沒收違法所得;情節嚴重的,責令停止從業五年以上十年以下;構成犯罪的,依法追究刑事責任,終身不得從事評估業務。

4、《資產評估法》對評估機構的要求

《資產評估法》第二十條:評估機構不得有下列行為:(六)出具虛假評估報告或者重大遺漏的評估報告。

5、評估機構出具重大遺漏評估報告的法律責任

《資產評估法》第四十七條:由有關評估行政管理部門予以警告,可以責令停業一個月月以上六個月以下;有違法所得的,沒收違法所得,并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款;情節嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業執照;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

6、評估機構出具虛假評估報告的法律責任

《資產評估法》第四十八條:評估機構違反本法規定,簽署虛假評估報告的,由有關評估行政管理部門責令停業六個月以上一年以下;有違法所得的,沒收違法所得,并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款;情節嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業執照;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

三、可能出現重大遺漏評估報告的主要類型

   1、評估程序缺失

①委托人與評估機構未訂立委托合同,約定雙方的權利和義務;

   ②受理評估業務后未指定至少兩名注冊房地產估價師承辦;

   ③承辦業務注冊房地產估價師未對評估對象進行現場查勘,以及未檢查驗證委托人提供的權屬證明等資料;

   ④根據《房地產估價規范》和相關評估執業準則,估價對象適宜選擇兩種估價方法,只選用了一種估價方法,或者選用估價方法錯誤;

   ⑤評估機構未對評估報告進行內部審核。

   2、房地產估價報告的組成要素缺失:

1)估價報告缺少下列內容一項或多項:①封面、②致估價委托人函、③目錄、④估價師聲明、⑤估價假設和限制條件、⑥估價結果報告、⑦估價技術報告(可按委托合同的約定不向委托人提供,但需存檔備查)、⑧附件。

  2)估價結果報告缺少下列內容一項或多項:①估價委托人、②房地產估價機構、③估價目的、④估價對象、⑤價值時點、⑥價值類型、⑦估價原則、⑧估價依據、⑨估價方法、⑩估價結果、?注冊房地產估價師、?實地查勘期、?估價作業期。

3)估價技術報告缺少下列內容一項或多項:①估價對象描述與分析、②市場背景描述與分析、③估價對象最高最佳利用分析(當根據估價目的不以最高最佳利用狀況為估價前提時,可不進行估價對象最高最佳利用分析)、④估價方法適用性分析、⑤估價測算過程、⑥估價結果確定

4)特定估價目的的估價報告特別組成要素缺失:

根據《建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住房[2006]8號)及附件《房地產抵押估價指導意見》的要求房地產抵押估價報告缺少下列內容的:

①房地產抵押估價價值時點不是完成實地查勘之日的,未在估價的假設和限制條件中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致,并未在估價報告中提醒估價報告使用者注意;

②房地產抵押估價報告估價原則中缺少謹慎性原則;

③房地產抵押估價報告中未分析抵押房地產的變現能力和風險提示;

④房地產抵押估價報告的附件中沒有法定優先受償權利等情況的書面查詢資料和調查記錄;

⑤房地產抵押估價報告未確定估價對象的抵押價值,未說明假定未設立法定優先受償權利下的市場價值及房地產估價師知悉的各項法定優先受償款。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房[201177號)的要求國有土地上房屋征收評估報告缺少下列內容的:

①被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的,由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證,有關情況未在評估報告中說明;

②被征收房屋價值時點(為房屋征收決定公告之日)與完成實地查勘之日不一致的,未在估價的假設和限制條件中假定估價對象在價值時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致,并未在估價報告中提醒估價報告使用者注意;

③未在估價的假設和限制條件中說明不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響;

④國有土地上房屋征收評估報告的附件中缺少征收決定公告;

3、估價報告中對估價對象價值影響較大的重要內容描述不實

①抵押房地產已出租的,未在估價報告中如實描述估價對象的租金水平、租賃期限等;

②抵押房地產的建設用地使用權為劃撥方式取得的,未在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數額;

③抵押評估時房地產估價師知悉估價對象已設定抵押權的,未在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況;

④估價報告中描述的估價對象非實際權屬證明上的估價對象,估價報告未進行相關說明。

4、測算過程中發生的重大遺漏

①由于估價師疏忽所采用估價方法計算公式錯誤,造成最終估價結果不實的;

②由于估價師疏忽測算過程中的對估價對象價值影響大的重要參數選取錯誤,造成最終估價結果不實的;

③根據《房地產估價規范》或評估準則要求需要考慮的參數而測算過程中沒有考慮,也沒有進行說明的,造成最終估價結果不實的;

④計算公式和參數正確,但計算結果時發生重大錯誤,造成最終估價結果不實的。

 

四、可能出現虛假評估報告的主要類型

    1、故意捏造沒有的估價對象進行評估或權屬證明文件造假,而出具的評估報告;

2、估價師未對估價對象進行現場查勘和偽造交易實例出具的評估報告;

3、偽造估價機構印章和估價師簽名而出具的估價報告;

4、故意夸大或縮小估價對象面積、數量、質量(如:建筑結構、成新率等)來提高或降低估價對象的價值而出具的估價報告等。

 

五、避免出現重大遺漏評估報告和虛假評估報告的建議

1、由全國性房地產評估行業協會制定重大遺漏評估報告和虛假評估報告的認定標準;由省級以上房地產估價專家委員會根據全國性房地產評估行業協會制定重大遺漏評估報告和虛假評估報告認定標準進行認定;省級房地產評估行業協會制定評估基本準則-估價方法選用準則、估價委托書、估價委托合同、現場查勘記錄的規范版本;市級房地產評估行業協會和有關部門建立房地產估價交易案例數據庫系統、房屋重置價格、出具統一的技術參數標準或定期進行相關信息公示等。

2、估價機構建立健全質量控制制度。評估機構要完善評估流程管理,建立健全評估報告內部審核機制,保證評估報告的質量。評估機構應當遵守《資產評估法》有關評估程序的規定,并依據評估準則和《房地產估價規范》,建立評估報告的內部審核程序,可以同時采用的審核方式包括:內部交叉檢查、專業技術審核和重大問題技術委員會審核等。內部交叉檢查是由項目組內具備專業能力的估價師進行互相檢查;專業技術審核是由本單位確定的具備房地產估價豐富評估經驗和較強技術能力的估價師,對某類房地產評估情況進行專門審核;重大問題技術委員會審核一般是針對新興業務或重大項目中的特殊技術問題,由技術委員會進行審核。

3、建立健全評估專業人員內部管理制度。對本機構的評估專業人員遵守法律、行政法規和評估準則的情況進行監督;評估機構通過建立健全崗位責任制,實行公平、合理的考核監督制度等來建立健全內部人員管理制度;日常中加強評估專業人員的專業培訓和警示教育。

4、估價機構應由資深房地產估價師根據評估準則和《房地產估價規范》統一房地產估價報告格式、估價方法選用、估價技術路線、估價技術參數等,并對估價師進行相關培訓,對估價結果進行橫向與縱向對比,合理把握估價結果;內部加強查勘工作的培訓和指導,提高現場查勘人員現場核對估價對象產權證件與估價對象是否一致的能力;公司印章和估價師印章要有專人管理,用章需要進行登記;出具估價報告前需要有較強技術能力和工作細致的估價師檢查內部審核表和對估價報告進行檢查。

5、加強對分支機構的管理。所有的估價報告均按照總公司內部審核程序進行操作,總公司需配備專人對分支機構所在地的估價基礎數據和相關參數定期進行市場調查;分支機構專業人員要加強專業培訓和執業道德。

6、委托人拒絕提供或者不如實提供執行評估業務所需的權屬證明、租賃合同和其他資料的,估價機構應當解除合同。

 

 

六、結論

我們可以看到,目前很多涉及房地產估價的刑事案件,司法機關辦案或審理案例一般都是需要受托鑒定機構對房地產評估價值進行鑒定,而且很多受托鑒定機構是非房地產估價機構。筆者認為《資產評估》實施以后,房地產估價行業協會要主動作為,與司法機構建立經常性的工作聯系,涉及房地產估價的案件應該與房地產估價行業協會溝通,由房地產估價行業協會組織公認的具有較高專業勝任能力的數名估價專家或估價專家委員會進行鑒定。鑒定應該根據“重大遺漏評估報告”和“虛假評估報告”的認定標準來進行,一般不要輕易直接判斷一個評估價值的對與錯,而是應該通過檢查估價師和估價機構在履行估價程序方面是否有疏漏,以及估價依據是否正確、估價假設是否合理、估價方法是否適用、估價基礎數據是否正確、估價參數是否合理等,間接地對估價結果予以肯定或否定。因此,《資產評估法》實施后,房地產估價行業將面臨極大的執業風險,“重大遺漏評估報告”和“虛假評估報告”的認定標準出臺已經十分緊迫。

 

參考文獻:

1《中華人民共和國資產評估法》(中華人民共和國主席令第四十六號)

2《中華人民共和國資產評估法釋義》(主編:袁杰、李承、魏莉華、叢林)

3]《房地產估價規范》(GBT 502912015

4]《房地產估價理論與方法》(主編:柴強)

5]《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房[201177號)

6]《建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住房[2006]8號)及附件《房地產抵押估價指導意見》

7]《專業化是房地產估價行業持續發展的必由之路》(丁金禮)


 

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