中小房地產估價機構發展的困惑和思路探析

               湖南遠航房地產土地評估有限責任公司  張小明

當前房地產估價行業由于主要傳統業務(房地產抵押估價、房屋征收評估、司法鑒定評估等)的大幅減少,且又面臨互聯網、大數據等新科技、新技術的沖擊,房地產估價機構競爭加劇。房地產估價行業的發展已到了瓶頸階段,尤其是中小房地產估價機構,由于大部分機構規模小、服務領域和地域不廣,抗風險能力不強,面臨更為艱巨的挑戰。廣大中小機構在發展的轉型過程中,感受到很多困惑,也在思考該如何選擇自己的發展道路。

一、估價機構的困惑

1、業務轉型之惑,多元化or專業化。

在多元化發展方向,比如湖北永業行多年來致力于多元化發展,該機構的業務涵蓋價值評估、國土研究、地礦服務、環境咨詢、投資及PPP咨詢、不動產登記測繪、地產顧問等領域。在專業化發展方向,比如深圳格衡公司則在專注于拆遷服務領域,創新開拓了深圳拆遷改造開發領域全流程專業咨詢服務,打造了自己的品牌。中小機構基于自身規模、資源、人員、技術等條件,如何選擇適合的發展道路,是非常重要的。在提供專業技術服務方面,很多機構和人員都認為當前的市場環境下(傳統業務),我們的客戶并不看重也不認可估價行業的專業性,低價無序的競爭也導致了估價機構無法提供高質量的服務。因而,為了機構的生存,獲取業務成為首要任務,專業往往在其次。競爭淪為依靠關系和低價的低水平競爭。

2、人才之惑。

市場競爭歸根結底是人才的競爭,對于中小機構來說,如何留住人才、如何吸引人才、需要什么樣的人才、如何培養人才都是至關重要的。

3、大數據之惑。

現在,互聯網、大數據、人工智能浪潮洶涌,新科技、新技術層出不窮,很多行業在這種沖擊下迅速衰退或者完全消亡。房地產估價行業也頗感“狼來了”的危機,估價機構會被大數據、人工智能取代嗎?很多機構都對前途感到迷茫,不知道未來該如何應對。

4、業務發展與風險控制之惑。

許多公司在拓展業務時,開展多元化的經營,拓展的業務因為專業人員缺乏相關技術能力、在新的業務領域缺乏經驗,管理跟不上等原因,導致潛在風險難以防范;一些機構通過設立分支機構或設點的方式拓展業務地域,往往分支機構的人員并非具備相關資格的專業人員,或者未經過嚴格的培訓,在承接業務時,為促成業務,忽視風險;或者由于缺乏專業能力,難以預見可能發生的風險,總公司也缺乏相應的管理手段或者疏于管理,這些都有可能導致出現風險。

5、執行力之惑。缺乏執行力是很多企業存在的弊病。由于中小估價機構普遍規模小,很多公司內部沒有健全的規章制度,有些公司則專注業務,忽視管理,因此服務效率和質量往往跟不上;一些公司則由于人員流動大,企業的價值觀難以實現。

 

二、發展思路探析

1、立足于專業化,依據自身條件,開展多元化經營。

專業化是必須堅持不懈要走的道路,房地產估價的本質是提供專業服務。在以往的傳統業務中,房屋征收評估和司法鑒定評估都需要有專業解決問題的能力,只是因為現階段,關系成為了重要的生產力,很多機構都忽視估價報告的質量,低價、低層次的競爭嚴重損害了行業的形象。批量出報告雖然對估價機構提高效率、占領市場有幫助,但傳遞給客戶的專業度卻很少,低價對應的是低質。隨著市場的逐步規范,委托方會越來越注重估價機構的專業服務能力。專業化依托的是估價機構擁有高素質專業人才、持續開展專業研究、有創新能力、有專業的技術手段等。專業不僅僅體現在服務的成果上,更體現在服務的整個過程中,估價機構專業人員以嚴謹、精益求精的工作態度、專業的傳導來贏得客戶的尊重。

從估價發展的角度來看,房地產估價業務從傳統的價值評估走向咨詢、顧問服務是必然的趨勢,開展咨詢、顧問服務實質上是為客戶創造價值,滿足差異化的需求。因此專業服務的價值體現在解決客戶需求問題、創造價值的能力。這更需要企業具備前瞻性、創新能力、市場洞察能力,對估價機構的專業度要求更高。

多元化經營有利于估價機構增強抗風險能力,培養鍛煉專業人員多方面的技能。每家估價機構擁有的資金、人才、資源、技術手段存在差異,因此估價機構應當根據自身條件,逐步地開展多元化經營。估價機構可以根據現有開展的業務,完善產業鏈。從房地產估價單一資質,到具備土地估價資質、資產評估資質等方面。但也不能盲目追求多元化,在一個新的業務領域,同樣面臨專業化的問題,這需要長期的努力。如果缺乏專業人才、專業水準,會對機構產生負面影響。因此多元化的發展也離不開專業化。

    估價業務一方面可以通過挖掘傳統業務,拓展其深度和廣度。我們可以學習研討房屋征收評估全流程咨詢顧問服務,向政府展示自己解決征收中各種問題的能力,拓展相關服務;另一方面可在房地產的全壽命周期來提供專業咨詢顧問服務。一些房地產估價機構已經形成了縱向的房地產服務鏈,業務涵蓋了土地價值咨詢、地塊研究、房地產市場分析、項目可行性研究、營銷策劃、項目投融資顧問、物業管理等方面的專業服務。

2、建立企業的人才戰略。

房地產估價機構提供專業服務,擁有優秀人才隊伍將極大提高企業的核心競爭力。估價機構應當構建自己的企業價值觀,員工的認同感能增強企業的凝聚力,減少人才的流失。未來的發展,估價機構更需要復合型的人才。專家顧問型的人才是開展估價咨詢顧問服務所需要的。這類專業人員應當具備良好的法律素養、專業能力、職業道德、溝通能力。除了專業技術能力方面的要求,更需要法律素養和溝通能力,專業說服能力。

3、大數據技術應用提升估價機構的核心競爭力,但房地產估價

專業服務不會被大數據技術取代。

    在互聯網、大數據、人工智能到來的時代,會對我們的估價業務帶來一定影響,這是無法回避的,但我們應當看到,應用大數據技術,將給估價機構帶來更多的專業性,使我們的專業服務更具說服力,因此,估價機構應用大數據技術是必然的趨勢。

建立大數據系統,最關鍵在于數據的采集、整理過程,如果沒有

數據,系統將毫無用處。從房地產估價應用的角度來說,數據一定要是真實成交的商品房、二手房案例才可用,網上取得的數據只能作為市場分析、價格咨詢的參考。商品房數據需要對樓盤進行市場調研后對數據進行整理,保留正常反映當期市場情況的交易實例。二手房交易價格則要了解其價值內涵,這些工作都需要估價人員運用房地產估價的專業知識,不是機器能夠替代的。智能估價系統很多都是采用批量估價的技術思路,房地產市場的地域性很強,基礎數據、基期價格、價格修正體系都需要估價師的參與。由于房地產估價是非常復雜的專業服務,房地產的個別性很強,而影響房地產價值的因素是復雜多樣的,不同的估價目的,估價對象的價值內涵是不一樣的,房地產估價是經驗與技術的結合,專業判斷是估價師重要的智力勞動。因此,我們應當利用大數據的分析和處理來完善估價師的經驗,提供技術支持,而不是取代估價師的專業服務。

4、估價機構應當在嚴格防范執業風險的基礎上發展業務。

《資產評估法》出臺后,估價機構估價活動中需承擔的法律責任得到了進一步明確。從估價的程序到估價報告的質量都有可能導致執業風險。估價機構的實力往往經不起一次風險的打擊,因此,從企業長期經營的角度來看,應當要有風險觀念,公司要建立嚴格的業務管理制度,通過建立OA系統完善企業的內部管理。對于分支機構要嚴格管理,分支機構的人員應當要認同企業的價值觀,具備專業能力,職業道德良好。開展新的服務領域,要加強對專業人員的培訓,也可以通過與其他機構合作,提升專業技能。

5、致力于打造估價機構的品牌。

估價機構的知名度、美譽度即為企業品牌的體現。未來的咨詢顧

問服務客戶更注重企業的服務經驗和品牌。要打造企業品牌是一個長期的過程。首先需要確定企業的核心價值觀,企業的核心價值觀一旦形成,就要長期堅持不懈,而每一個員工都應當遵循核心價值觀,如果個人的價值觀與公司的價值觀如果存在矛盾,又不能改變,那么他就不適合這份工作。企業價值觀通過專業人員對客戶的傳導,將會把企業經營的理念傳遞給社會,得到大家的認同。這些都需要執行力,沒有執行力,再完美的戰略和思路也無法實施。

房地產估價機構在從事估價活動中,需要遵循獨立、客觀、公正的原則,保持獨立性是客觀公正的前提,而且要保持一貫的獨立性。獨立的專業態度是贏得客戶尊重和認可的基本前提,也是創建企業品牌的重要因素。

要不斷提升估價機構的專業服務能力和創新能力就需要加強企業的信息化建設。有條件的機構,可以自行開發適合的大數據系統和OA系統,也可以選擇使用成型的相關系統。使用這些系統不但可以完善機構的內部管理,提高工作效率,也可以通過大數據的分析研究,提高專業技術水平。

估價機構可以在細分的服務領域提供創新服務,引領行業的業務開拓,通過有特質的專業服務來贏得口碑。


 

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