我們在工作中經常會遇到由于各種各樣的原因而停工較久但未完工或已完工但未經過竣工驗收的工程,我們就稱之爛尾工程(爛尾樓)。如何正確的體現這些爛尾工程的價值,這一直是我們工作中的難點。在正常工作過程中,我們經常視其為在建工程來評估。
◇爛尾工程的特點
通常認為,爛尾工程只包括耗費在工程中的價值,也就是各種消耗體現在工程進度和形象中的價值。它與已建成的物業、單純土地、為工程準備的物料的評估均有較大區別。
與己建成的物業比較,爛尾工程的特點是雖然地塊已經開發,并且已規定了興建物業的內容和標準,不過該不動產尚未完成,因而有成本、工期和工程質素等不確定的因素。與單純土地評估不同,爛尾工程已不存在宗地的最優利用這一不確定因素,建筑成本方面也已基本上確定。與單純的為工程準備的物料比較,它不是單純的建筑材料的成本堆砌,它還包含了人工投入的價值和潛在的市場價值。因此可以說它是介乎三者之間的一種房地產類型。
◇爛尾工程評估的兩種方法
鑒于爛尾工程的特點,對它的市值評估,有兩種方法,一種按市場價值作價,我們稱之為形象進度法,即利用市場比較法求出建成物業的市價再減去尚未投入的建筑開發成本并考慮不確定因素;另一種是按爛尾工程實際完成的成本評估,我們稱之為成本法,即利用市場比較法、剩余法或重置成本法求得地價再加上已投入之建筑開發成本。具體說來,對爛尾工程按實際完成的成本評估還是按完成品市價的完工進度百分比評估呢?我們先來看看這兩種方法的操作過程。
1、按市場價值作價——形象進度法。即收集足夠的可比銷售資料,按完成品市價結合工程形象進度評估。
基本公式為:
爛尾工程總價格=形象進度百分比×市場單價×總建筑面積×(1-稅費-讓利率)
式中讓利率包含市場推廣費用和利潤額。
以上的計算公式看似簡單,但要真正做得準確,卻要注意很多的問題。
(1)準確估算市場單價:
由于爛尾工程已規定了興建物業的內容和標準,要準確估算市場單價,必須要從已有的未建成的工地現場來考察將來建成樓宇的詳細資料,我們認為可以從以下幾個方面來入手:
了解物業開發的合法性及基本資料:如宗地面積、建筑面積、建筑用途等;
了解房地產開發商的資質、財務狀況、工程款支付情況、對工程的監管;
了解物業的建筑規格和裝修文件次標準;
了解工程標準實現的可能性:從施工隊伍的資質、曾做過類似的工程、管理人員素質、工人工資發放情況;
了解施工現場的情況:從工程形象進度、工期計劃、已建工程質量。
在此將具體的了解內容及獲取途徑列舉如下:
了解內容:獲取途徑
宗地面積:土地使用權出讓合同書、建筑用地規劃許可證
建筑面積:土地使用權出讓合同書、建筑工程規劃許可證、建筑總圖說明
建筑用途:土地使用權出讓合同書、建筑用地規劃許可證、商品房預售許可證
建筑結構:建筑結構總圖或現場查勘
建筑基礎:建筑基礎結構圖或現場查勘
內部結構及戶型:建筑標準層圖紙或其它施工圖
裝修材料:建筑與裝修說明、模型、預算書
裝修質素:房地產開發商、建筑施工隊伍資質、分包商資質
綠化狀況:有關規劃、環保方面的批復
周邊環境:現場查勘
交通狀況:現場查勘及市政交通規劃
社區配套:現場查勘及相關地區法定圖則
(2)計算工程形象進度百分比
工程形象進度百分比的計算公式如下:
(實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量)/工程總預算造價×100%
2、按爛尾工程實際完成的成本評估:
即以開發或建造估價對象工程已經耗費的各項必要費用之和為基礎,再加上正常的利潤和應納稅金來確定待估爛尾工程的價格。
其基本公式為:
爛尾工程價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅
式中“建造建筑物費用”是指截止評估基準日所耗費的各項必要費用之和。
爛尾工程價格在目前實際評估時,可具體化為下列公式:
爛尾工程價格=取得土地費用+建筑工程費用(此可設想截止評估基準日,開發商所應支付給建筑商的全部費用)+開發商負擔的專業費用(如咨詢、可行性研究、策劃、規劃、設計等費用)+開發商投資利息(包括支付土地費用的利息,建筑工程的利息和專業費用的利息)+正常利潤、稅金
我們在采用這種方法時,最關鍵的就是如何才能正確的考察已投入的必要的建筑成本。對已投入的建筑成本的考察分為兩個方面,一是現場查勘,有時評估委托人鑒于自身的限制不可能甚至不愿意將情況完全公開,因此現場查勘就是我們最直接的資料來源,這是最重要和最直觀反映實際的一個環節;二是預算文件、工程款支付、分項工程決算單和工期進度情況。爛尾工程已規定了它獨特的內容和建造方式及特定的承建人,不可以用平均值和概算指針來套用。同時,為了保持公正和客觀,我們又不能全部依靠開發商或建筑商提供的資料,這就要求我們必須充分運用自己的專業知識來進行判斷和取舍。
評估結果的確定
以上說明了對爛尾工程可以采取兩種不同的方法評估。那么在實際操作過程中究竟如何確定?我們一般采用兩種方法進行加權平均計算其價值。工作剛開始的時候,對爛尾工程有一個大概了解后,必須制訂一個工作計劃,確定適當的估價方法。我們可以按照工程項目的大致情況來判斷爛尾工程的形象進度。通常,房屋的建筑工程分為基礎工程、結構工程、裝修工程三大部分,而不同用途、不同建筑結構的項目,這三大部分工程所需的時間和成本的比重是不同的。
對于爛尾工程形象進度較高,完成工程量較大的工程進行評估時,則我們采用形象進度法賦予較高的權重進行評估。而爛尾工程形象進度較低的,由于未來的不可預見因素太多,其市場價值并不能完成體現,從謹慎原則出發,對處于工程初始階段的爛尾工程則我們采用實際成本賦予較高的權重進行評估較恰當。
當然,這兩種計算方法,在實際操作的過程中,有可能會有一些交叉的地方,評估人員可以靈活處理

 


 

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