一、在建工程涵義(房地產業基本術語標準)
        在建工程包括企業以自營、或發包方式進行的固定資產新建、改擴建以及大修等工程。包括處于施工前期準備、正在施工或雖已完工但未交付使用的建筑工程和安裝工程。現基本以工程竣工驗收為界限。
       根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定 ,對已竣工驗收的工程,應督促其盡快辦理房屋所有權證后辦理房地產抵押登記。

二、有關法律、法規、部門規章規定
    1.《城市房地產抵押管理辦法》第三條
本辦法所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建設資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
    2.第二十八條:以在建工程抵押的,抵押合同還應載明以下內容:
     (一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號
     (二)已繳納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的數額
     (三)已投入的在建工程款
     (四)施工進度及工程竣工日期
     (五)已完成的工作量和工程量
    3、第三十四條 以預售商品房或者在建工程抵押的,登記相關應當在抵押合同上作記載,抵押的房地產在抵押期間竣工的,當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后,重新辦理房地產抵押登記。

三、  辦理在建工程抵押登記需提交的資料
    (1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明復印件、公司章程
    (2)法定代表人資格證書復印件
    (3)董事會或股東會決議
    (4)土地使用證原件、土地出讓合同、地籍圖、征地紅線圖復印件
    (5)建設用地規劃許可證原件
    (6)建設工程規劃許可證原件
    (7)施工許可證原件
    (8)監管協議原件
    (9)商品房預售情況說明
    (10)抵押登記申請表
    (11)在建工程(已完工部分)抵押合同原件
    注:此合同內容應符合《城市房地產管理法》的有關規定。

四、在建工程抵押評估需提供的資料
    (1)當事人的身份證明或法人營業執照
    (2)計委批復
    (3)土地使用權證原件、土地出讓合同、地籍圖、征地紅線圖
    (4)建設用地規劃許可證
    (5)建設工程規劃許可證
    (6)施工許可證
    (7)商品房預售許可證、商品房預售情況說明
    (8)施工合同
    (9)工程預算資料
    (10)工程圖紙、房屋測繪資料
    (11)項目情況簡介
    (12)工程進度證明,發包方、承包方的工程款支付證明、未付工程款的證明
    (13)土地出讓金繳款證明或票據
    (14)委托評估房屋清單
          
五、在建工程評估工作步驟
     1.受理估價委托。
     2.收集在建工程評估所需的詳細資料,收集批準文件、工程圖紙、工程預算書、施工合同、帳簿及原始記錄等。
     3.現場勘查,評估人員到現場查實工程進度和工程形象進度、工程建設具體情況。
     4.選用估價方法,搜集與該工程評估所需的有關成本、市場、收益數據資料。 
     5.進行評估,撰寫評估報告。
     6.審核估價報告。
     7.出具估價報告。
     8.資料歸檔。

六、在建工程價值評估注意事項
     1、在建工程應具備合法性。房屋在建工程是依照法律規定的程序進行審批后取得相關批文及證件,具備竣工驗收后辦理房屋所有權證的條件。
     2、在建工程形象進度與實際投資額較難一致。在建工程實際投資額,其賬面值包括預付材料款和預付設備款,同時也包括應付材料款和應付設備款、應付工程款等。在建工程投資不能完全體現在建工程的形象進度。
     3、在建工程造價差異大。由于地基的差異等原因,造成個體差異較大。
     4、在建工程所欠工程款優先于金融機構與抵押人設定的抵押權受償。
     5、在建工程評估價值并非投入成本的累加,評估價值采用公開市場價值標準,要考慮市場因素。
     6、在建工程評估要考慮土地的取得方式,即劃撥或出讓國有土地使用權、集體土地使用權。
     7、有些在建工程已辦理商品房預售許可證,并已預售了部分樓盤。評估抵押價值時,需開發商提供已預售房屋清單或估價對象未預售的證明。
     8、在建工程如已進行房屋預售測繪的,評估時以測繪面積為準;未進行房屋測繪的,由委托方提供建筑面積,估價機構根據委托方提供的圖紙和現場情況核算,測繪完成后以測繪面積為準。
     9、在建工程往往無法直接采用一般房地產估價的方法。應結合在建工程的特點綜合使用各種評估方法。
     10、運用假設開發法評估時,根據工程建設的進程合理設定假設條件。

七、在建工程抵押價值評估的要求 
     1、根據2006年頒布的《房地產抵押估價指導意見》的規定,房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值,等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
    法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時,法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額,包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款,已抵押擔保的債權數額,以及其他法定優先受償款。
    在建工程評估需考慮法定優先受償款,包括劃撥土地轉讓時應繳納的土地出讓金、出讓土地欠繳的土地出讓金。
    2、在建工程評估需考慮工程完工后預計在估價時點的市場情況。

八、在建工程抵押價值評估方法及步驟
      (一) 在建工程評估一般采用成本法、假設開發法結合市場法或收益法進行估價。
       基本公式
       1、 在建工程抵押價值評估
             在建工程抵押價值=在建工程價值-法定優先受償款
      注:此處的在建工程價值為在建工程公開市場價值。

       2、在建工程價值評估
           ⑴在建工程價值=土地價值+已完工建筑物價值 
        或 ⑵ 在建工程價值=完工后的房地產價值-未完工建筑物價值  
          公式⑵完工后的房地產價值可以通過市場法或收益法進行評估。
        3、(估價師知悉的)法定優先受償款
      主要為下列幾個方面
      ①在建工程欠工程款(根據工程進度,由發包方、承包方提供證明)
      ②欠繳的土地出讓金(根據委托方提供的土地出讓合同、票據等綜合確定,實際數額由國土部門通過評估確定)
③已設定的抵押權(延期貸款估價時點可設在抵押注銷登記之后)

(二)評估步驟
     1、 根據公式 ⑴評估在建工程價值  
     ⑴在建工程價值=土地價值+已完工建筑物價值
     A、土地價值評估
     通常采用成本逼近法、或基準地價修正法進行評估,由于土地二、三級市場較少成交實例,或成交實例可比性不強。較少采用市場法。 
     ①成本法(或成本逼近法):
    是以土地取得費、稅費、土地開發所耗各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
        土地價值=土地取得費+稅費+土地開發費+投資利息
                +投資利潤+土地增值收益
     有限年期的土地使用權價值評估
     土地價值=(土地取得費+稅費+土地開發費+投資利息
                +投資利潤+土地增值收益)×年期修正系數
                年期修正系數=[1-1/(1+r)n]
           r ──土地還原利率
           n──使用年期
     ②基準地價系數修正法
    基準地價系數修正法指在求取一宗待估土地的價格時,依據待估宗地所處地區的土地級別基準地價水平,參照待估宗地所處土地級別的各種修正因素說明,確定區域因素、個別因素、估價基準日、容積率與建筑密度、使用年期、開發程度等修正系數,修正得出待估宗地地價的一種方法。
         基準地價系數修正法基本公式為:
    P=基準地價×K1×K2×(1+K3)+Kf
            K1-估價期日修正系數
            K2-土地使用年限修正系數
            K3-影響地價的區域因素和個別因素修正系數之和
            Kf-開發程度修正系數

     B、已完工建筑物價值的確定
       公式① 已完工建筑物價值=建筑物重置價值×完工程度              
       建筑物完工程度=∑[各部位完成進度(%)×各部位占建筑安裝工程造價的比例(%)]
           ②根據成本法核算已完工建筑物價值
         其中建筑物重置價值(重置價格)為完工后的重置完全價值
         a舉例:某在建工程 建筑物價值評估
                                                                                                    作者:湖南遠航房地產土地評估有限責任公司   張小明


 

設為首頁 | 加入收藏 | 聯系我們    湖南遠航房地產土地評估有限責任公司 版權所有 Copyright © 2008-2009  ICP備案號:湘ICP備09027598號

湘公網安備 43100202000035號

Powered by PageAdmin CMS
最好看的最新的中文字幕电影