關于積極穩妥解決不動產登記中有房產證無土地使用證問題的指導意見

郴州市人民政府辦公室

關于積極穩妥解決不動產登記中有房產證

無土地使用證問題的指導意見

各縣市區人民政府,市政府各工作部門,中省駐郴各單位:

購房人的房屋有房產證無土地使用證(以下簡稱有房證無地證),導致權利人不能在不動產登記平臺辦理不動產轉移、抵押等登記,嚴重影響了全市不動產登記改革。為規范全市不動產登記工作,保護不動產權利人合法權益,提高登記質量和效率,經市人民政府同意,現就穩妥解決不動產登記中有房證無地證問題提出以下意見。

一、基本原則

(一)尊重歷史。購房人有房證無地證是房地產開發遺留問題,是分散登記制度造成的,不動產登記工作應當尊重歷史。

(二)便民利民。圍繞“減少審批環節、縮短審批時限、優化審批流程、提高審批效率”的原則,在嚴格審核當事人有關材料的基礎上,在不規避法定流程、不減少法定環節的前提下,加快內部流轉程序,提高行政效能。

(三)依法依規。沒有法律依據的,不得違法進行不動產登記。要先易后難,成熟一批解決一批。

二、分類處理歷史遺留問題

(一)開發商已依法取得國有土地使用權的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證,部分購房人已辦理土地使用證的,不動產登記機構可受理該項目所有購房人的不動產登記業務。

(二)開發商已依法取得國有土地使用權的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證、未辦理土地使用證的,區分情況分類處理:

1.未超占土地、但存在改變土地用途、超容積率問題的開發項目,不動產登記機構可受理該項目購房人的不動產登記業務。開發項目改變用途、超容積率問題由相關行政主管部門依法及時處理,追繳出讓金、各項費用等。

2.超占國有存量土地、改變土地用途、超容積率的開發項目,不動產登記機構可受理該項目購房人的不動產登記業務。超占土地、改變用途和超容積率等問題由相關行政主管部門依法及時處理,追繳出讓金、各項費用等。

3.超占其他單位使用的國有土地或集體土地的開發項目,不動產登記機構可受理該項目合法用地范圍內樓棟購房人的不動產登記業務;超占土地范圍內(含部分超占土地)的樓棟,由相關行政主管部門對項目超占土地、改變用途、超容積率等問題依法及時處理,補辦相關用地手續后,不動產登記機構才能受理購房人的不動產登記業務。

(三)開發商未完善國有土地使用手續的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證,應依法完善該開發項目用地手續后,不動產登記機構才能受理不動產登記業務。需要補繳土地出讓金的,由相關行政主管部門納入掛賬或追繳范疇,但出讓金掛賬或追繳結果不影響辦理不動產登記業務。

(四)初始購房人已辦理房屋所有權證和土地使用證、轉讓中未同步辦理房、地轉移登記,現受讓人申請辦理不動產登記,稅務機關出具了完稅證明或減免稅審批表,原則上可視同現受讓人取得了房屋所有權和土地使用權,不動產登記機構可受理不動產登記業務。涉及劃撥土地轉讓的,由現受讓人補繳土地收益金,初始購房人的土地證書可按申請注銷或公告注銷方式辦理。

初始購房人只辦理房屋所有權證、未辦理土地使用證,且房產進行了轉移登記的,按本條第(一)、(二)、(三)款規定處理后,不動產登記機構可受理不動產登記業務。

(五)開發商依法取得國有土地使用權開發項目,購房人已辦理房屋所有權證、未辦理土地使用證,申請辦理抵押登記的,予以適當過渡期。過渡期內,不動產登記機構可受理不動產抵押登記業務。過渡期內,購房人應按照本條第(一)、(二)、(四)款的規定完成不動產登記。

開發商未完善國有土地使用手續的開發項目,購房人已辦理房屋所有權證,申請辦理抵押登記的,按本條第(三)款的規定完成不動產登記后,不動產登記機構才能受理不動產抵押登記業務。

(六)原按“綜合用地、使用年限50年”出讓并辦理初始登記的開發項目,現開發商要求按房屋規劃用途區分住宅、商業用地使用權的,應予受理。其登簿的使用期限在首次取得該出讓建設用地使用權時間的基礎上,可以按住宅用地不超過70年、商業用地不超過40年的最高年限計算,但住宅用地增加的期限應按規定先補繳土地價款。

三、切實做好相關工作

(一)認真核實開發項目占用土地、實際用途和容積率情況。辦理不動產登記前,應核實房地產開發項目占用土地、實際用途和容積率情況,并及時通報相關行政主管部門。有關情況未核實的,由房地產開發商申請相關行政主管部門驗收核實,產生的費用由開發商承擔。房地產開發商無法履行義務的,由業主委員會或所在社區申請驗收予以核實,所需測繪費用減半收取。

已經相關部門核實房地產開發項目占用土地、實際用途和容積率情況的,辦理不動產登記時應直接利用相關工作成果。已完成驗收、未同步完成土地驗收的,不再進行土地驗收,綜合驗收成果(含房產測繪成果)可在土地驗收和不動產登記時直接利用。

(二)妥善處理超占土地等違法問題。依法取得國有土地使用權的房地產開發項目,并納入房地產開發遺留問題處理范圍的,超占土地、改變土地用途、超容積率等問題原則上不予處罰;已經綜合驗收的,其超占的土地應認同符合城市規劃。

(三)把控土地出讓金收繳關口,防止土地出讓金流失。需要補交土地出讓金的開發項目,由開發商繳納。列入房地產歷史遺留問題的項目,經市人民政府批準,補繳土地出讓金可采取由市財政局先掛賬、再追繳。市財政局應建立欠繳土地出讓金(含掛賬)臺賬,定期組織追繳,對惡意欠繳的,應及時通過司法途徑追繳。

財政部門應將土地出讓金(包括補繳土地出讓金)收繳情況、國土部門應將國有土地使用權出讓情況及時提供當地稅務機關,嚴格執行“先稅后證”原則,以便稅務機關加強稅賦征收管理,降低稅收流失風險。

(四)切實加強監管。查明房地產開發項目存在違法占地、改變用途、超容積率等問題的,開發商應在6個月內到相關行政主管部門接受處罰、補繳稅費、補辦手續。逾期未辦理好的,相關行政主管部門應將相關信息抄送市場誠信征信部門,將該企業違法違規等不誠信信息錄入市場誠信系統。

(五)嚴格房地產開發項目首次登記,防范新增遺留問題。房地產開發項目竣工后,開發商應及時申請綜合驗收,綜合驗收合格才能受理不動產首次登記業務。

 

郴州市人民政府辦公室  

 2016928     


 

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