郴州市市城市規劃區棚戶區改造管理暫行辦法

第一章  總    則

 

第一條  為了加快棚戶區改造,大力推進貨幣化安置工作,完善新老城區功能配套,促進房地產業平穩健康發展,根據《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》(國辦發〔2014〕36號)、《湖南省人民政府辦公廳關于大力推進棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》(湘政辦發〔2015〕91號)等文件精神,結合我市實際,制訂本辦法。

第二條  本辦法適用于市城市規劃區的棚戶區改造工作。

第三條  本辦法所稱棚戶區,是指在市城市規劃區內,結構簡易、建筑密度大、使用年限久、房屋質量差、安全隱患多、使用功能不完善、基礎設施簡陋的住宅區域。

本辦法所稱棚戶區改造,是指根據本市城市總體規劃和經濟社會發展計劃,對城市規劃區內的棚戶區進行綜合改造,以改善居住條件,完善城市功能,優化城市生活環境的行為。零星棚戶房屋,經市人民政府同意可納入棚戶區改造范圍。

第四條  棚戶區改造應當堅持“政府主導、讓利于民、惠利于企、鼓勵貨幣安置”的原則。

在尊重群眾意愿的前提下,市城市規劃區內棚戶區改造項目貨幣化安置比例力爭達到80%。

第五條  棚戶區改造工作由市人民政府統一領導。

市保障性安居工程工作領導小組定期召開聯席會議,統籌安排、組織、協調、督導棚戶區改造有關工作;領導小組辦公室(以下簡稱“市安居辦”)設在市房產管理局,負責市城區規劃區棚戶區改造具體事務。

第六條  北湖區人民政府、蘇仙區人民政府、郴州高新區管委會、郴州經濟開發區管委會、市房產管理部門、市城市建設投資發展集團有限公司(以下簡稱“市城投公司”)作為實施主體,具體組織實施棚戶區改造項目的有關工作。其中,市房產管理部門負責棚戶區改造資金主要由市財政部門安排的棚戶區改造項目。

第二章  改造項目管理

第七條  市城市規劃區內棚戶區改造工作應當遵循統一規劃、統一計劃、統一征收流程、統一征收補償標準的原則,科學編制市城市規劃區棚戶區改造規劃,合理制訂年度計劃,統籌推進,分步實施。

第八條  申請列入棚戶區改造年度計劃的項目,應當符合棚戶區改造專項規劃。

棚戶區改造項目實施單位應當采取入戶調查等方式征求棚戶區改造項目范圍內公民、法人或其他組織的意見;棚戶區改造項目范圍內公民、法人或其他組織同意實施棚戶區改造的比例原則上應當達到80%,并由項目實施主體核實認可。

棚戶區改造項目實施主體應當向市安居辦提交項目改造申請書及擬改造項目建議書。項目改造申請書及擬改造項目建議書包括棚戶區改造范圍、棚戶區改造實施方案、安置補償方案、入戶調查表等。

棚戶區改造申報項目須由市安居辦組織發改、國土資源、住建、城鄉規劃等部門論證評審通過、報市人民政府同意后,方可列入棚戶區改造年度計劃,并報省住建廳審批。

第九條  棚戶區改造年度計劃確需調整的,按照原程序報批。

第三章  用地規劃管理

第十條  棚戶區改造實施方案制訂前,市城鄉規劃部門應當根據棚戶區改造實施單位的申請及市城市規劃區棚戶區改造專項規劃劃定棚戶區改造項目范圍藍線圖,作為項目測算和制定改造方案的依據。

棚戶區改造實施方案審定后,市城鄉規劃部門根據棚戶區改造實施主體的申請下達規劃設計條件、規劃用地藍線圖。

第十一條  棚戶區改造項目按照規定配套建設的商業、服務業等經營性設施用地,以招標、拍賣、掛牌出讓方式供地,其土地收益按照收支兩條線管理,主要用于棚戶區改造融資貸款的還本付息、基礎設施和配套設施建設及其它棚戶區改造項目實施。

第十二條  對重要地段、重要節點、重要片區等“零星卡口”棚戶區的改造,因其土地面積較小不能單獨進行分宗出讓或單獨出讓確有困難的,在符合城市規劃的要求下,經市國土資源、城鄉規劃部門報市人民政府同意后,以協議出讓方式整合給相鄰土地使用權人整體改造開發,土地出讓價格按照相鄰同類地塊同期市場價格評估,由市土地委員會審查報市人民政府審批確定。相鄰有兩家以上土地使用權人的,應當實行競價出讓。

第十三條  對棚戶區改造項目涉及的零星分散的集體土地按程序轉為國有建設用地的;或將集體土地按程序轉為國有建設用地后其土地出讓收入除按規定上交的部分外,其余全部用于棚戶區改造的,國土資源部門應按規定優先安排年度用地計劃,優先辦理農用地轉用和土地征收手續。

第四章  資金及稅費政策

第十四條  市城市規劃區棚戶區改造資金以國家開發銀行等金融機構的融資貸款為主,以中省專項補助資金、市本級財政配套資金為輔,適度穩妥引進民間資本參與。

第十五條  財政部門可以從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費、住房公積金增值收益、土地出讓收入中安排資金,用于符合條件的棚戶區改造項目支出。

第十六條  市城投公司所屬市保障性安居工程投資有限公司作為市級棚戶區改造項目承接銀行貸款的統貸平臺,北湖區人民政府、蘇仙區人民政府、郴州高新區管委會依法設立的相應融資平臺作為二級融資平臺,采取統貸統還的信貸償還保障機制向國家政策性銀行借貸資金。

市城投公司可以依法發行企業債券或中期票據,專項用于棚戶區改造項目。

第十七條  棚戶區改造項目的各種行政事業性收費和政府性基金管理使用應嚴格執行《郴州市人民政府關于推進全市棚戶區改造工作的實施意見》(郴政發〔2013〕15號)有關規定。

電力、通訊、市政公用事業等企業或單位要對棚戶區改造給予支持,適當減免新建安置住房小區入網、管網增容等經營性收費。供水、供氣、網絡、電視、電話及供配電等配套工程建設費用按實際成本收取,施工供電、供水管網由供電、供水企業負責按價格部門核定的工程成本價收取管線接入工程建設費用。安置建設項目用地紅線以外沒有配套管網的或達不到項目配套要求的,電力、通訊、市政公用事業等企業或單位應按規劃要求同步建設至小區紅線。

棚戶區改造項目、棚戶區改造安置住房項目、棚戶區改造居民使用貨幣補償款購買住房的,相關稅收優惠政策按照《財政部國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)以及其他有關政策、規定執行。

第十八條  由政府組織實施的異地安置棚戶區改造項目,原址用于興建公園、園林綠化、公共停車場等公益性項目的,其房屋征收費用既可計入異地安置住房的土地成本,也可計入異地配地收儲土地的收儲成本;或將征收地塊作為政府的收儲土地,收儲土地收入可用于融資貸款的還本付息或其它棚戶區改造項目實施。

第十九條  利用棚戶區現有土地實行有償使用的,除上繳中央、省級部分外,取得的土地收益以市級為單位按照收支兩條線管理,統籌用于項目建設和棚戶區改造融資貸款還本付息。棚戶區改造項目實施后,土地出讓金已按規定安排使用但項目運作整體還不能自求平衡的,可以通過依法異地配地等途徑解決資金缺口。法律法規有禁止性規定的除外。

第二十條  棚戶區改造被征收人除被征收房屋外無其他住房的,其使用貨幣補償款通過市場購買的住房視作首套房,享受首套房相關信貸政策。

對選擇貨幣化安置的棚戶區改造被征收人,允許其在簽訂貨幣化安置協議時載明其配偶及父母子女姓名。已載入貨幣化安置協議的被征收人配偶及父母子女,持貨幣化安置協議申請《貨幣化安置證明》的,房屋征收部門應予以出具。

第五章  征收補償安置管理

第二十一條  加強政府棚戶區改造安置房源購置籌集力度,建立互聯網房屋超市平臺,大力推進棚戶區改造貨幣化安置工作,消化存量住房。

第二十二條  棚戶區改造項目貨幣補償安置由征收部門與被征收人實行貨幣化結算,被征收人自主購買或政府組織購買商品房。

第二十三條  市中心城區禁建區范圍內,原則上不新建商住樓盤、不原地實物安置,積極倡導貨幣安置,組織房源實施就近或異地安置;限建區范圍內,根據規劃要求,在控制容積率的前提下可適量新建,采取貨幣安置、原地實物安置、異地實物安置等方式進行安置。

限建區范圍外,可采取多種安置方式,鼓勵貨幣安置。

列入棚戶區改造范圍的市中心城區基礎設施建設項目,原則上統一實行貨幣化安置。

第二十四條  列入市城市規劃區棚戶區改造范圍內的國有土地上的房屋征收補償安置工作由市房產管理部門負責,有關貨幣化補償安置獎勵政策按照《郴州市市城市規劃區國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(郴政辦發〔2016〕5號)執行。

第二十五條  列入市城市規劃區棚戶區改造范圍內的集體土地上房屋拆遷補償安置工作由市國土資源部門負責,拆遷補償標準按《郴州市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》(郴政辦發〔2015〕31號)規定執行;拆遷安置按《郴州市中心城區村民公寓樓安置管理辦法》(郴政辦發〔2014〕28號)以及《郴州市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》(郴政辦發〔2015〕31號)規定執行,原則上實行貨幣化安置。市中心城區集體土地上房屋拆遷貨幣安置補償費的計算方式為:是拆遷戶的,按拆遷戶最高安置建筑面積限額標準(300平方米)×(同期商品房均價-《郴州市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》中房屋拆遷磚混一類補償標準價);是非拆遷戶的,非拆遷戶最高安置建筑面積限額標準(200平方米)×(同期商品房均價-公寓樓建設成本價)。貨幣化安置資金標準可根據房地產市場價格和物價水平合理制定,并建立動態調整機制。

對市城市規劃區棚戶區改造范圍內的集體土地上房屋拆遷工作實行獎勵機制,獎勵標準為:

1.被拆遷人在征地公告發布之日起規定時間內簽訂房屋拆遷補償安置協議的,每戶獎勵不高于2萬元,在規定期限內完成房屋搬遷、拆除的每戶獎勵不高于1萬元;

2.自愿申請貨幣化買斷安置的,每戶獎勵不高于3萬元;

3.實行貨幣化買斷安置的,在簽訂補償安置協議后一年內,在本市城區規劃范圍內購買商品房的,每戶獎勵不高于3萬元;

4.實行公寓式安置的,一次性給予物業管理補助,拆遷戶每戶補助不高于3萬元,非拆遷戶每戶補助不高于2萬元。

第二十六條  在棚戶區改造項目內因規劃需要砍伐樹木、挖掘道路、拆除公廁或垃圾站的,棚戶區改造項目實施單位應按規劃要求予以重建或恢復。公廁、垃圾站拆除后規劃沒有要求重建或恢復的,按規定依法給予補償。

第二十七條  棚戶區改造項目內被征收人已辦理電視、電話、燃氣初裝開戶費且在征收補償協議規定期限內搬遷的,新購住房后憑原初裝開戶手續和征收(征地)補償協議,電視、電信部門按規定減免初裝費、開通費,燃氣部門按規定減免燃氣公網建設費。

第二十八條  棚戶區改造被征收人自貨幣化安置協議簽訂之日起2年內,被征收人子女仍可在原被征收房屋區劃片區內公辦義務教育階段學校入學,學校應視同片區內生源辦理。被征收人以貨幣化安置補償款購買商品房后,也可憑《購房合同》和《貨幣化安置證明》在商品住房所在片區,辦理戶口遷入和按規定辦理子女轉學、入學等手續。

第六章  購置商品房管理

第二十九條  購置商品房作為棚戶區改造安置房應當遵循政府讓利、企業微利、百姓得利的原則,堅持政府主導、市場運作、公開透明、競爭擇優的方針。

第三十條  購置的商品房應當是已辦理現房銷售備案的存量商品房或已取得預售許可證的在建商品房,建筑面積和房型不限,原則上以中小戶型為主,工程質量合格,產權清晰,無抵押、凍結、查封、權屬糾紛等情況,相關資料合法齊全。

第三十一條  購置商品房作為棚戶區改造安置房主要采取被征收人自主購買、政府集中購買和政府搭橋被征收人購買三種方式。

被征收人自主購買,是指直接將補償資金支付給被征收人,由被征收人自行通過房地產市場購買住房。

政府集中購買,是指政府集中統一購買新建商品房提供給被征收人選擇安置。

政府搭橋被征收人購買,是指政府搭建新建商品房交易平臺,為被征收人通過市場選購商品房提供幫助,經被征收人書面委托同意后,政府可將被征收人的房屋征收補償資金直接支付給售房的開發企業購買商品房。

第三十二條  政府集中購買和政府搭橋被征收人購買商品房的價格,原則上按照項目開發成本(含土地費用)、稅金和合理利潤確定,應當低于同類同期商品房最優惠銷售價。

第三十三條  政府集中購買商品房安置棚戶區改造被征收人的,應按照《政府采購法》有關規定,執行以下采購程序:

1.擬定方案。棚戶區改造實施主體根據棚戶區改造項目征收安置的具體情況,擬定安置房購置方案,報市人民政府同意。

2.開展采購。安置房購置方案經市人民政府同意后,棚戶區改造實施主體按政府采購程序開展采購工作。

3.鎖定房源。安置房源采購工作結束后,根據財政部門出具的采購確認文件,棚戶區改造實施主體與開發企業簽訂安置房預訂合同。

4.選房安置。被征收人按照征收補償方案規定的方法從鎖定的房源選房,并與棚戶區改造實施主體、開發企業簽訂三方安置協議。

5.付款結算。棚戶區改造實施主體按照與開發企業簽訂的安置房預訂合同支付購房款,并合理控制支付進度,確保及時、妥善安置被征收人。

第三十四條  政府搭橋購買新建商品房安置棚戶區改造被征收人的,原則上按以下程序辦理:

1.棚戶區改造實施主體組織調查摸底,摸清被征收人基本需求,擬定購買方案,報市人民政府同意后實施。

2.棚戶區改造實施主體根據購買方案,發布購買安置房公告,接受開發企業申請,并對開發企業和安置房源進行資格審查。

3.確定房源和開發企業后,棚戶區改造實施主體與開發企業采取公開競價、議價等方式,以折扣優惠比例、最高限價、單一價格、一房一價等多種形式確定購買價格。

4.棚戶區改造實施主體通過房屋超市、開發企業現場巡展、舉辦專題房交會等方式搭建平臺,組織被征收人與開發企業對接,提供合適房源供被征收人選擇,并依法簽訂商品房購房合同。

5.被征收人與開發企業簽訂商品房購房合同后,棚戶區改造實施主體向房屋征收部門提出申請,由房屋征收部門將征收補償款直接向開發企業支付購房款,抵扣被征收人安置補償費用。

第七章  監督管理

第三十五條  棚戶區改造實施主體和有關部門應當加強信息公開和政策發布,強化新聞宣傳和輿論引導,提高工作透明度,為棚戶區改造工作營造良好的政務環境和社會氛圍。

第三十六條  棚戶區改造工作相關職能部門應當積極提供棚戶區改造的政策服務,優化審批流程,縮短審批時限,提高審批效率。

市人民政府將各實施主體和相關職能部門履行棚戶區改造工作職責情況納入其年度績效考核。

第三十七條  禁止企事業單位借棚戶區改造政策建設福利性住房。

監察機關、審計機關應當加強對棚戶區改造工作的監督。

第三十八條  棚戶區改造實施主體貫徹落實棚戶區改造政策不力、棚戶區改造項目建設進度緩慢以及棚戶區改造項目質量安全問題突出的,由市人民政府對實施主體主要負責人進行約談,限期整改。

第三十九條  在棚戶區改造及安置住房建設、分配和管理過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的,由有關部門依法依紀追究責任;涉嫌犯罪的,移送司法機關追究刑事責任。

第八章  附    則

第四十條  本辦法自公布之日起施行。原有關規定與本辦法不一致的,以本辦法為準。


 

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