一、2015年1-7月全省房地產市場基本情況

今年1-7月我省商品房銷售繼續回升,房價同比跌幅收窄環比小幅上漲,但房地產開發投資仍處低位新開工面積降幅持續擴大。

(一)房地產開發投資仍在探底1-7月,全省完成房地產開發投資1393.9億元同比減少4.6%,已連續3個月負增長為2008年以來最低增速,降幅較1-6月擴大2.6個百分點(見圖1)與全國相比,全省房地產開發投資增速低于全國平均水平8.9個百分點在全國排名第26位;與中部六省相比總量和增速分別居第4位和第6位,增速已連續7個月在中部地區排名末位其中住宅完成開發投資961.5億元,占全省房地產投資的69%同比減少5.7%,降幅較1-6月擴大2.6個百分點辦公樓、商業營業用房分別完成投資65.5億元、217.4億元,同比分別增長1.9%、10.4%。

從區域情況看全省14個市州中,長沙市完成房地產開發投資618.6億元位居全省首位,占全省的44.4%同比減少11.4%,已連續5個月負增長低于全省平均水平6.8個百分點。株洲、郴州市分別完成122.5億元、85.7億元位居全省第二、三位。全省有10個市州投資增速高于全省平均水平增幅最高的為懷化市(17.1%),其次是常德(11.2%)和株洲市(10.5%)有4個市州投資增幅低于全省平均水平,降幅最大的為張家界(-42.4%)已連續7個月負增長;其次是益陽市(-26.1%)已連續6個月負增長(見表1)。

圖1.全省房地產開發投資圖

 

名稱

完成房地產開發投資(億元)

總量     排名

增幅     %

增幅       排名

湖南省

1393.9

---

-4.6

 ---

長沙市

618.6

1

-11.4

11

株洲市

122.5

2

10.5

3

郴州市

85.7

3

5.6

6

邵陽市

74.6

4

6.5

5

衡陽市

74.2

5

2.2

8

常德市

69.4

6

11.2

2

懷化市

65.1

7

17.1

1

湘潭市

61.9

8

5.2

7

岳陽市

60.3

9

0.4

10

婁底市

46.4

10

-18.3

12

永州市

41.3

11

7.9

4

益陽市

33.4

12

-26.1

13

湘西自治州

26.4

13

1.6

9

張家界市

14.0

14

-42.4

14

                               表1.全省各市州房地產開發投資情況表

(二)商品房銷售延續回升態勢全省商品房銷售面積2845.7萬平方米,同比增長17.6%已連續4個月正增長,增速較1-6月提高0.7個百分點(見圖2)與全國相比,全省商品房銷售面積增速高于全國平均水平11.5個百分點在全國排名第4位。與中部六省相比總量和增速分別居第3 位和第1位,增速已連續5個月在中部地區排名第1位商品房銷售額為1275.4億元,同比增長21.7%增速較1-6月提高1.9個百分點。其中商品住宅銷售面積2563.3萬平方米,同比增長16.7%完成銷售額1061.3億元,同比增長22.1%7月全省商品房銷售面積427.5萬平方米,同比增長17.6%環比減少39.9%,主要是受傳統銷售淡季以及前幾個月需求明顯釋放等因素影響(見圖2)。

從市州情況看全省14個市州中,長沙市商品房銷售面積1013.9萬平方米位居全省首位,占全省的35.6%同比增長44.1%,高于全省平均水平26.5個百分點株洲、永州市分別銷售商品房面積281.4萬、206.1萬平方米,位居全省第二、三位全省有6個市州商品房銷售面積增速高于全省平均水平,增幅最高的為株洲市(48.8%)已連續四個月在全省居首位,其次是長沙市(44.1%)有8個市州商品房銷售面積增速低于全省平均水平,其中婁底市、張家界和益陽市已連續7個月負增長降幅分別為-35.3%、-22.8%和-15.6%(見表2)。

圖2.全省商品房銷售面積圖

 

市州

商品房銷售面積(萬平方米)

總量 排名

增幅(%

增幅 排名

商品房銷售額

(億元)

增幅(%

湖南省

2845.7

---

17.6

 ----

1275.4

21.7

長沙市

1013.9

1

44.1

2

593.1

33.7

株洲市

281.4

2

48.8

1

127.0

41.6

永州市

206.1

3

-17

12

63.4

-11.3

郴州市

201.6

4

24.3

5

71.2

23.8

懷化市

191.1

5

22.2

6

72.4

45.5

衡陽市

172.4

6

-12.3

10

59.9

-20.8

常德市

155.3

7

31.9

4

71.5

49

岳陽市

153.2

8

11.9

7

59.0

17.7

益陽市

115.4

9

-15.6

11

38.3

-9.1

邵陽市

105.5

10

5.1

8

33.5

14.2

湘潭市

92.4

11

4.5

9

37.6

10

湘西自治州

68.4

12

33.2

3

20.3

47.4

婁底市

66.2

13

-35.3

14

19.2

-33.2

張家界市

22.8

14

-22.8

13

9.0

-34

                                  表2.上半年全省各市州商品房銷售面積圖

(三)商品住宅均價同比跌幅逐月收窄環比小幅上漲。全省商品住宅均價4140元/平方米同比下跌3.9%,跌幅較1-6月收窄0.3個百分點(見圖3)房價居中部六省第6位,居全國第26位高于內蒙、寧夏、新疆、貴州和西藏。其中90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上的新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.9%、5%和1.8%。

全省商品住宅均價已連續兩個月上漲7月環比漲幅為0.1%,比1-6月降低0.1個百分點國家統計局公布的7月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示,長沙市新建商品住宅價格環比上漲0.1%在70個大中城市中分別排第29位;岳陽和常德環比漲幅分別為-0.4%、-0.2%在70個大中城市中分別排第62位、第54位。

圖3.全省商品住宅累計銷售均價圖

(四)房地產用地持續量價齊跌全省供應房地產用地2205.3公頃,同比減少16.5%,已連續5個月負增長降幅

較1-6月擴大0.9個百分點(見圖4)全省房地產用地出讓均價2009.6元/平方米(合134萬元/畝),同比下跌10.7%已連續6個月下跌,跌幅較1-6月擴大2.8個百分點(見圖5)其中,商服用地供應面積為797.3公頃同比減少7.1%;出讓均價2022.4元/平方米同比下跌0.3%。住宅用地供應面積為1408公頃同比減少21.1%;出讓均價2000.4元/平方米同比下跌3.5%。

圖4.全省房地產用地供應量圖

圖5 全省房地產用地出讓均價圖

(五)商品房新開工面積降幅擴大竣工面積持續負增長。全省商品房施工面積24938.9萬平方米同比增長4.4%,增速較1-6月回落1.6個百分點商品房新開工面積3277.9萬平方米,同比減少21.3%已連續19個月負增長,降幅較1-6月擴大1.5個百分點(見圖6)商品房新開工面積總量、增速在全國排名第9位、第21位,在中部地區排名第3位、第5位全省商品房竣工面積1674.1萬平方米,同比減少8.1%已連續18個月負增長。其中商品住宅施工面積18389.9萬平方米,同比增長2.5%新開工面積2476.2萬平方米、竣工面積1320.6萬平方米,同比分別減少17.9%、9.7%。

圖6.全省商品房新開工面積圖

(六)房地產貸款增速穩中有升7月末,全省房地產貸款余額5074.3億元同比增長31.3%,自3月以來累計增幅逐月提升增速比1-6月提高1.8個百分點(見圖7)。總量占全部貸款余額的比重為21.9%增速高于全部貸款14.5個百分點。從貸款投向來看開發貸款余額1616.8億元,同比增長57.9%個人住房貸款余額3438.1億元,同比增長19.7%全省房地產貸款較年初新增798.3億元,占全省新增貸款的比重為34%。

圖7.全省房地產信貸余額圖

二、下階段房地產市場發展趨勢研判

當前我省房地產開發投資、用地供應、新開工面積持續下降,表明房企拿地新開工的意愿不強但我省商品房銷售面積已連續4個月延續回升態勢,有利于加快房企資金回籠速度企業開發建設的信心逐步得到提振,銷售到投資的聯動效應將逐步顯現展望未來,宏觀經濟緩中趨穩穩增長政策持續發揮效應,房地產市場有望保持平穩增長態勢隨著金九銀十的到來,房企將積極儲備土地和加快推盤力度加上城鎮化進程加快和棚戶區改造中貨幣化安置比例加大,將促進住房需求不斷釋放但在全省商品房庫存壓力較大的總體格局下,“去庫存保穩定”仍是市場發展的主基調。預計下階段全省房地產開發投資有望探底企穩,商品房成交保持回升態勢房價同比降幅繼續收窄,環比企穩或略有上揚。

 


 

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